Låna till tomt – en guide om hur du kan finansiera ett köp av tomt

Det är inte lätt att finansiera egendom, särskilt inte mark. Om du inte redan har tillräckligt med pengar för att köpa en tomt direkt, finns det många faktorer att ta hänsyn till när det gäller att låna.

1. Ta reda på vad du kan låna. Först och främst bör du ta reda på hur mycket du kan låna för att köpa en tomt. Det här beror på din inkomst, dina tillgångar och skulder, samt din kreditvärdighet. Kontakta en bank eller finansiell rådgivare för att ta reda på vilka alternativ som är tillgängliga för dig.

2. Undersök olika typer av lån. Det finns olika typer av lån som kan användas för att finansiera ett tomtköp, inklusive vanliga bolån, jordbrukslån och särskilda lantlån som erbjuds av vissa banker och kreditföretag. Läs igenom alla villkor noggrant innan du bestäm mer dig för vilket lån som är bäst för dig.

3. Försök att hitta en partner. Om du inte har tillräckligt med pengar att köpa tomten själv, kan det vara ett bra alternativ att leta efter en partner som kan bid ra med mer kapital. Du bör dock vara försiktig när du arbetar med andra, och se till att alla villkor är skrivna ner på papper innan du går vidare.

4. Försök att hitta en tomt som passar din budget . Om du inte har råd att köpa en tomt med ett traditionellt lån, är det viktigt att leta efter en som passar din budget. Det kan vara nödvändigt att förhandla om priset med säljaren för att hitta en lösning som fungerar för båda parter.

5. Se över alla avgifter och kostnader. När du har hittat en tomt som passar din budget, se till att du känner till alla avgifter och kostnader som är förknippade med köpet, så att du inte blir överraskad av några oplanerade kostnader.

Gör din research, förstå marknaden genom att jämföra olika lånetyper och deras räntesatser samt de olika återbetalningstider som finns tillgängliga. Utbilda dig i förväg för att kunna fatta välgrundade beslut som passar dina behov på lång sikt.

Sök dessutom oberoende råd från lämpliga finansspecialister som kan ge skräddarsydd vägledning baserad på rådande marknadsförhållanden. Att se till att erfarna rådgivare konsulteras hjälper till att överbrygga eventuella kunskapsluckor eller skapa klarhet för komplexa lånestrukturer som t.ex. markfinansiering.

Säkerställ de mest fördelaktiga villkoren genom att shoppa runt bland långivare och jämföra offerter – det är alltid värt att förhandla om en bättre ränta eller förbättrade incitament, t.ex. sänkta avgifter eller ytterligare förmåner . Dessutom bör du ta hänsyn till eventuella extra kostnader i samband med fastighetsköp, från försäkringspremier till juridiska kostnader; allt detta kan räknas upp, så det är viktigt att vara medveten om eventuella extrakostnader.

För större belopp som lånas – tiotusentals och uppåt – är ett lån med säkerhet ofta mer lönsamt över tiden än ett lån utan säkerhet, med förmånliga villkor och skattelättnader kan man bygga upp förmögenheten snabbare. Men studera alltid återbetalningsvillkoren noggrant; se till att de passar in i din personliga plan och att resultaten inte blir negativa i slutändan när de räknas mot andra investeringar som du kanske gör nu eller i framtiden.

Kan jag ansöka om ett bolån för att köpa tomt?

Ingen svensk bank kommer att ge ett lån för att köpa mark eftersom det inte finns någon säkerhet. Till skillnad från hypotekslån, där banken har fastigheten som säkerhet om låntagaren inte uppfyller sina skyldigheter, kan en tomt inte lagligen tas i anspråk som säkerhet för ett lån. Risken med att låna ut pengar är således för hög.

Vad räknas som en tomt, egentligen?

I jordabalken, som är den lag som reglerar fast egendom, definieras mark som fast egendom. I motsats till vad många människor tror är fastigheter inte bara en byggnad utan även all mark runt omkring.

Ett bolån är alltså säkrat på själva fastigheten snarare än på marken som den ligger på. 

Det är också möjligt att köpa en bostad i hyresrätt. Då ger ägaren dig rätten att använda fastigheten i utbyte mot att du betalar ett visst belopp.

Hur kan man då finansiera ett tomtköp?

När du köper en tomt kan du välja att ta ett privatlån på upp till 600 000 kronor i stället för att ansöka om ett bolån. Om det är två personer som deltar i köpet kan var och en av dem få ett privatlån med en övre gräns som fastställs utifrån deras ekonomiska förutsättningar. Med två sökande är det belopp som kan lånas ut till dem båda tillsammans 1 200 000 kronor, förutsatt att de uppfyller behörighetskriterierna för att låna det högsta beloppet.

Om du inte planerar att ta ut ett byggnadslån är ett privatlån för finansiering ditt enda val.

Om du använder ett privatlån för att köpa en tomt kan det räknas som en handpenning för ditt byggnadslån.

Med en snabbt växande bostadsmarknad väljer många svenskar att köpa en bit mark och bygga sitt eget hus för att undvika de höga priserna.

Men, när du ska köpa tomt och bygga nytt behöver du göra lite annorlunda mot när du köper ett färdigt hus.

En annan vanlig lösning när du ska låna pengar till tomt och bygga hus är ett byggnadslån.

Såhär går finansieringen av ett tomtköp:

• Banken, vanligtvis med hjälp av en fastighetsmäklare, hjälper dig att göra en preliminär värdering av både marken och huset för mark- och byggnadslånet. När de är klara bedömer de husets värde. Du bör skapa en budget som täcker kostnaderna för ritningar, bygglov, startbesked, preliminär utvärdering, eventuellt byggkontrakt och spärrmedel.
• Banken beviljar dig tomtlånet och byggkrediten.
• Du tar privatlånet och köper tomten.
• Byggnadskrediten används för att påbörja byggandet av en bostad på tomten. Du ska skicka byggfakturorna till banken, som sedan behandlar betalningarna via en byggkredit. Du betalar bara ränta på den del av bygglånet som du använder.
• När huset är färdigt kan du anlita en fastighetsmäklare för att värdera det. Byggnadslånet och marklånet omvandlas då till ett vanligt hypotekslån. För bolån måste du lämna en kontant deposition på minst 15 % av mäklarens taxeringsvärde, med högst 85 % finansiering från långivaren.

Det låter jättebra allting, men var hittar man en tomt att köpa?

• Registrera dig på kommunens väntelista så snart som möjligt, eftersom kön vanligtvis är lång.
• Bostadsbolagen brukar köpa stora markområden som delas upp i mindre tomter. Dessa tomter kan kombineras med flera olika bostadsalternativ.
• Ofta måste du köpa tomten av säljaren innan du kan köpa ett hus.
• Ta kontakt med lokala fastighetsutvecklare och visa ditt intresse. På samma sätt som fastighetsmäklare säljer hus erbjuder de också tomter till salu. Annonser för dessa produkter finns på Hemnet, Boneo, Blocket och Booli.
• Bevaka de viktigaste webbplatserna och kontakta fastighetsmäklarna för att berätta att du är intresserad av att köpa en bit mark.
• Skapa notiser om det finns tillgängliga så att du får reda på om det finns nya tomter i kommunen.
• Fråga dessutom med dina kontakter om någon är intresserad av att dela upp tomter. Ibland säljer de som har stora mängder mark, t.ex. jordbrukare och markägare, delar av sin egendom.
• Du kan försöka lägga ut ett inlägg på Facebook och fråga dina vänner om de känner till några tomter som är till salu.
• Alternativt kan du köpa ett förfallet hus som kan rivas och byggas upp enligt dina önskemål. Tänk på att det här alternativet kan vara dyrt eftersom du betalar för det befintliga huset (om det inte är ett rivningsprojekt).
• Om du behöver riva måste du ansöka om och täcka kostnaderna för rivningstillstånd och det arbete som hör samman med detta.

Byggnadslån

Ett lånebelopp på 1 000 000 kronor, till 5,75 % ränta (rörlig ränta per 22-12-08), med återbetalningstid på 1 år.

Ränta: 5,75 % (rörlig ränta per 2022-12-08) Lånebelopp: Avgörs efter sedvanlig kreditprövning tillsammans med värdet på fastigheten som ska byggas. Återbetalningstid: Kreditavtalet löper normalt på max 2 år Uppläggningsavgift: 5000 kr för totalentreprenad/nyckelfärdigt hus och 10 000 kr för hus byggt i egen regi/lösvirke I uppläggningsavgiften ingår genomgång av inteckningsförhållanden, upplägg av byggnadskreditivet, framtagande av spärrförbindelse vid behov samt löpande betalning av fakturor.

Kreditavgift: 0-0,5% av kreditbeloppet Aviseringsavgift: 0 kr Ett lånebelopp på 1 000 000 kronor, till 5,75 % ränta (rörlig ränta per 22-12-08), med återbetalningstid på 1 år.

Källa: swedbank.se

Ränta och villkor

Se till att ni pratar med banken om lånet så ni erhåller bästa möjliga ränta och villkor.

Grundkrav

• Du ska ha fyllt 20 år
• Du har en fast årsinkomst av tjänst eller pension på minst 120 000 kronor
• Du får inte ha några betalningsanmärkningar eller aktiv skuld hos Kronofogden
• Medlåntagare har en årsinkomst på minst 90 000 kronor

Vanliga frågor och svar

Vad räknas som en tomt?

En tomt är en bit mark som ägs eller används av en person eller en grupp, vanligen för att bygga. Den kan vara så liten som en bakgård eller en förgård, eller större, t.ex. en jordbruksmark, en ranch, ett gods, en park, ett naturreservat eller ett naturreservat. En tomt har vanligtvis gränser som fastställs av naturliga element som sjöar, floder och berg, vägar eller järnvägar, staket och murar. Den kan också ha juridiska gränser som fastställs genom handlingar och andra dokument som fastställer rätten att använda och besitta marken. I allmänhet är tomter avsedda för storlek, läge och ändamål. Hur mycket och vilken typ av bebyggelse som är tillåten på varje tomt beror på de lokala bestämmelserna om zonindelning och byggregler.

Vad ska man tänka på vid köp av tomt?

Vad ska du tänka på när du köper en tomt?

När du funderar på att köpa en tomt är det viktigaste att tänka på ditt syfte med att äga den. Vill du bygga ett hus, starta ett jordbruksföretag eller engagera dig i markskydd?

Läget är en annan viktig faktor att ta hänsyn till när du köper en tomt. Se till att undersöka och utvärdera både det närmaste omgivningen och den större regionen där fastigheten är belägen. Detta kan ge insikt i saker som brottsfrekvens, infrastrukturutveckling, tillgång till tjänster och bekvämligheter, vädermönster och naturrisker.

Tillgänglighet är också viktigt eftersom vissa tomter kan ha begränsade ingångar eller en oländig terräng som gör det svårare och dyrare att ta sig igenom eller utveckla. Undersök hur långt bort det är till kollektivtrafikalternativ, om det finns några vattenförekomster i närheten som kan försvåra tillträdet och om alla större vägar som leder in till fastigheten är asfalterade.

Tomtens storlek bör också beaktas eftersom större tomter ofta medför högre underhållskostnader medan mindre tomter tenderar att kräva mer kreativa lösningar när man bestämmer hur den ska användas. Dessutom bör man konsultera zonindelningsbestämmelserna för att se till att alla potentiella användningsområden för marken överensstämmer med lokala lagar.

Slutligen bör du undersöka vilka andra krav som måste uppfyllas innan du slutför ditt köp, t.ex. undersökningar eller inspektioner som utförs av specialister som jordmätare eller hydrologer som kan hjälpa till att bedöma dess lämplighet för olika användningsområden. Att vara medveten om dessa överväganden i förväg kan hjälpa köparna att fatta ett välgrundat beslut om sitt köp och undvika framtida överraskningar.

Hur mycket kontantinsats behövs för tomtköp?

Beloppet kan variera beroende på fastighetens pris och andra faktorer som räntesatser och försäljningsvillkor.

Den minsta kontantdepositionen för ett markavtal kan ligga mellan 5 % och 20 % av den totala köpeskillingen. Vissa långivare kan dock kräva upp till 30 % av köpeskillingen i kontanter eftersom de försöker minimera risken i sina låneportföljer.

Om du lånar mer än 80-90 % kan du räkna med att din långivare kommer att kräva ytterligare säkerhetsåtgärder eller en större deposition. De kan också kräva att du ska ha en tredjepartstitelförsäkring från ett försäkringsbolag med minst A-ranking från AM Best om det skulle uppstå några problem under transaktionen eller efter avslutningen.

Kan man belåna en tomt?

Absolut! Faktum är att många väljer att göra just detta för att köpa eller utveckla mark för eget bruk.

Att belåna en tomt liknar andra lån som du skulle ta på ett hus eller en kommersiell fastighet.

Det belopp som kan lånas beror på många faktorer, bland annat värdet på själva marken samt din kreditvärdighet, inkomst och förmåga att betala tillbaka lånet över tid.

Det finns också flera villkor för att belåna mark, t.ex. begränsningar för vilken typ av byggnader som kan uppföras på marken och även begränsningar för hur mycket allmän tillgång det bör finnas, om någon. 

Förutom att ha bevis på äganderätten när det gäller att belåna en tomt är det viktigt att ha kunskap om lokala zonindelningslagar och omgivande fastighetsvärden för att se till att du får en optimal bolåneränta för dig själv.

Kan man använda tomten som kontantinsats?

Det enkla svaret är nej, en tomt kan inte användas som kontantinsats. En deposition definieras som “en summa pengar som betalas i förväg av en part för att säkerställa att en annan part fullgör ett avtal”. I det här fallet är avtalet att du måste betala tillbaka de uttagna pengarna.

En tomt är en tillgång och inte en valuta, vilket innebär att den inte har något finansiellt värde om den inte säljs eller används tillsammans med andra tillgångar som aktier och obligationer. Om du använder en tomt som säkerhet för att låna pengar kommer bankerna att kräva ytterligare säkerhet innan de lånar ut pengar. Samma sak gäller om den används för att köpa in sig i ett affärssystem – utan juridiska ägardokument och tydliga bevis på dess värde (dvs. korrekta värderingar) kan långivarna inte garantera att den accepteras som säkerhet.

Dessutom är tomter inte likvida tillgångar som banktillgodohavanden eller värdepapper som snabbt kan köpas/säljas på marknaderna, vilket gör att de kan fungera som kortsiktiga investeringar eller kapitalanskaffningsalternativ för företag. Därför är det viktigt att investerare, när de överväger att köpa en fastighet, överväger alla tillgängliga alternativ innan de förbinder sig till ett långsiktigt kontrakt eller avtal som enbart bygger på denna typ av tillgångar.

Kan man köpa tomt utan att bygga?

Absolut! Människor kan köpa tomter utan att planera att utveckla dem direkt. 

Vad ar rimligt att betala för en tomt?

Kostnaden för en tomt bestäms till stor del av dess läge. Faktorer som befolkningstäthet, tillgång till transporter, tillgång till allmännyttiga tjänster och annan infrastruktur, efterfrågan på bostäder, naturförhållanden, utvecklingspotential och den allmänna lokala fastighetsmarknaden påverkar alla den slutliga kostnaden för en tomt.

Priset per kvadratfot för bostadsmark kan variera kraftigt beroende på användning och läge. Generellt sett är mark på landsbygden som inte är underhållen billigare än exploaterad mark i förortsområden eller stadsområden som har tillgång till bekvämligheter som vatten och avlopp.

Det är viktigt att komma ihåg att värdet på en obebyggd tomt kan öka med tiden i takt med att närliggande städer och samhällen växer. I dessa fall kan det vara värt att betala över marknadspriset för att förvärva den nu innan den eventuellt ökar i värde.

Undersök alltid tidigare försäljningsinformation eller rådfråga en lokal fastighetsmäklare som känner till området väl när du bestämmer vad som är ett rimligt pris att betala för en tomt. Priserna varierar också beroende på om du köper från en privatperson eller ett fastighetsbolag som specialiserat sig på att sälja obebyggda tomter.

När du bestämmer hur mycket du ska lägga ut på en fastighet ska du alltid se till att du räknar in alla slutkostnader som värderingsavgifter, titelavgifter, försäkringspremier och advokatkostnader samt eventuella hemförbättringar eller förändringar som måste göras efteråt så att du inte slutar med att lägga ut mer än vad du räknat med.